YAZARLAR

Gayrimenkul satışında vergi avantajları ve özellik arz eden durumlar

Ülkemizde son birkaç yıldır inşaat sektörü hız kesmiş olsa da hâlâ en önemli yatırım aracını gayrimenkuller oluşturmakta.

Gayrimenkul satışında vergi avantajları veözellik arz eden durumlar

Ülkemizde son birkaç yıldır inşaat sektörü hız kesmiş olsa dahâlâ en önemli yatırım aracını gayrimenkuller oluşturmakta.

Gerek şirketlerin gerekse gerçek kişilerin gayrimenkulsatışlarındaki vergi avantajlarını ve bu avantajları kullanırkenözellik arz eden durumları bilmeleri büyük öneme sahip.

Bu yüzden gayrimenkul yatırımı yapacak olanların özellikleşirket ortakları ve yöneticilerinin bu yazıyı dikkatliceokuyup, yatırım planlamasını ona göre yapmaları lehineolacaktır.

GERÇEK KİŞİLERİN GAYRİMENKUL SATIŞINDA VERGİ AVANTAJI

Bir ticari işletmeye dâhil olmayan şahsa ait gayrimenkulün,alış tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satılması gelirvergisine tabi değil.Yani vergisi yok. Fakatgayrimenkulün iktisap (edinim) tarihi ile satış tarihi arasında 5yıllık süre geçmemişse satıştan elde edilen gelir ‘değer artışkazancına’ tabi. (Bu konu hakkında geniş bilgi ve ayrıntılıaçıklama için Bkz. Özkan Taştan, 18.12.2017 tarihli yazı)

ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞINDA VERGİ AVANTAJI

Şirketlerin aktifinde bulunan gayrimenkulün satışı suretiylegerçekleşen devir ve teslimlerde KDV’nin tamamı, satıştandoğan gelirin ise yüzde 50’si kurumlar vergisinden istisna.Yani şirketlerin hem KDV hem de Kurumlar Vergisi yönünden ciddivergi avantajları mevcut.

Fakat bu avantajlardan yararlanabilmek için bazı şartlarınyerine getirilmiş olması gerekiyor. Bunlar;

-İstisnaya konu olan gayrimenkulün en az iki tam yıl (730gün) süreyle şirketin aktifinde yer alması,

-İstisnadan yararlanacak şirketin ana faaliyet konusunungayrimenkul alım-satım ve kiralamaOLMAMASI.(Taşınmaz ticareti ile uğraşanların faaliyetlerininyürütülmesine tahsis ettikleri gayrimenkulün satışında istisnauygulanabilir. Örneğin, bir inşaat şirketinin satış ofisi olarakkullandığı gayrimenkulü iki tam yıl aktifinde bulundurduktan sonrasatarsa istisnadan yararlanabilir.)

-Gayrimenkul vadeli satılmış olsa bile, istisnanın satışınyapıldığı dönemde uygulanması,

-Satış bedelinin tamamının, satışın yapıldığı yılı izleyenikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmiş olması.(Örneğin Kasım 2017’de yapılan satışın, 31 Aralık 2019 yılına kadartahsil edilmesi)

-Satıştan sağlanan gelirin, “pasifte özel bir fon hesabında”,satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadartutulması. (Özel fon hesabı 5 yıl içerisinde sadecesermayeye ilave edilebilir.)

ÖZELLİK ARZ EDEN DURUMLAR

Şirketlerin gayrimenkul satışında istisnanın uygulanması ileilgili bazı durumlarda Maliye’de ciddi bir kafa karışıklığımevcut.

-En az iki tam yıl aktife kayıtlı gayrimenkulün “kirayaverildikten sonra satılması

-Esas faaliyet konusu gayrimenkul ticareti ve kiralamasıOLMAYAN, fakat kuruluş aşamasında ANA SÖZLEŞMESİNEhasbelkader bu maddeyi ekleyen bir şirketin gayrimenkulünü satmasıdurumlarında istisnadan yararlanılıp yararlanılmayacağı sorularınanet bir cevap Maliye tarafından hâlâ verilebilmiş değil.

İşte size bu konu hakkında değişik yıllarda Maliye’nin vermişolduğu birkaç görüş…

Aşağıda kanunlardan ve özelgelerden bahsedeceğim için birazsıkılabilirsiniz ama konu önemli…

Olay 1 - 2003 yılında İstanbul Defterdarlığı tarafındanverilen bir özelgede, esas faaliyet konusu taşınmaz ticareti vekiralaması olmayan bir şirketin, aktifinde iki yıldan fazlabulunmakla birlikte fiilen kullanılmayan ve 1995 yılından bu yanakira geliri elde ettiği gayrimenkulü satması halinde istisnadanyararlanılamayacağını belirtmiştir. Gerekçesini de gayrimenkulünfiilen kullanılmamasını ve bu gayrimenkulden kira geliri eldeedilmiş olmasını göstermektedir. (İstanbul Defterdarlığı VasıtasızVergiler Gelir Müdürlüğü B.07.4.DEF.0.34.11)

Olay 2 - 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun 1 serinumaralı Genel Tebliğinde bu konu hakkında düzenlemeye gidilmiştir.Tebliğin ‘5.6.2.3.4 Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ileuğraşılması’ başlıklı bölümünde istisnadan yararlanılması ileilgili bir dizi açıklama yapılmıştır. Şüphesiz en dikkat çekicikısmı örneklerin verildiği bölümdür. Örnek 4’de, “Esas faaliyetitaşınmaz ticareti ve kiralaması olmayan bir şirketin, atıl olarakdurmakta olan bir taşınmazını kiraya verdikten iki tam yılsonra satması halinde istisnadan yararlanılması mümkünBULUNMAKTDIR” denilmektedir. Yani gayrimenkul iki tam yılsüreyle kiraya verilmiş olsa bile istisnadan yararlanılabileceğiniaçıkça belirtilmiştir.

Buna rağmen İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından 2013yılında verilen bir özelgede, şirketin esas faaliyeti taşınmazticareti ve kiralaması olmamakla birlikte ana sözleşmesindegayrimenkul alıp satabileceği ‘kiraya verebileceği’ maddesibulunduğundan, şirketin istisnadan yararlanmasının mümkün olmadığıbelirtilmiştir. Bu özelgede de gerekçe, şirket ana sözleşmesindegayrimenkul kiralayabilir ibaresinin bulunması olarakgösterilmiştir. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı,25.05.2013,39044742-KDV.17-787)

Olay 3 - Gene İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığıtarafından 2016 yılında verilen bir özelgede, şirketin en az ikiyıl aktifinde kayıtlı olsa bile gayrimenkulünü kiraya verenlerbu istisnadan yararlanamaz denilmektedir. Yani özelgede, 1 serinumaralı gelen tebliğin ‘5.6.2.3.4 Menkul kıymet veya taşınmazticareti ile uğraşılması’ bölümünde yer alan Örnek 4’ün tam tersibir görüş bildirilmiştir. Vergi Dairesi Başkanlığı şaşılacak birbiçimde gayrimenkulün kiraya verilmesini “gayrimenkul ticareti”olarak görmüştür. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı,22.02.2016,62030549-125[5-2014/340]-14721)

Özetle; gayrimenkul ticareti veya kiralaması yapmıyor isenizşirket ana sözleşmenizi gözden geçirmeniz (gerekiyorsa revizeetmeniz) ve kiraya verdiğiniz gayrimenkulün satışını yaparken buistisnadan yararlanacaksanız iki defa düşünmeniz yararınızaolacaktır.

Bu konu hakkındaki kanaatime gelince…

Gayrimenkullerin satışında KDV ve Kurumlar Vergisi istisnasındaMaliye tamamen mükellefin aleyhine olacak şekilde tutum almış,zorlama yorumlarla kendini ‘kanunun üzerine’ çıkartmıştır.

Bu uygulamalar ile mükelleflerin ileride telafisi güç zararauğramasının da önünü açılmıştır. İdarenin;

Esas faaliyeti taşınmaz ticareti veya kiralaması olmayan birşirketin, sadece ana sözleşmesinde gayrimenkul alış-satış kiralamayazıyor diye onun bir inşaat veya emlak firması olarakgörülmesi,

Taşınmaz ticareti yapmadığı açıkça belli olan bir şirketin,aktifinde kayıtlı gayrimenkulü kiraya verdi diye onu ‘gayrimenkultaciri’ olarak görmesi, hem kanunun amacına hem de hayatınolağan akışına aykırıdır.

Vergi uyuşmazlıklarında yargıya intikal eden kararlarınyaklaşık yüzde 90’ının mükellef lehineçıktığını göz önündebulundurursak, mükellefleri hakkını aramak için mahkeme kapılarındasüründürmek yerine bu kanunun tekrardan gözden geçirilmesi,çerçevesinin açık ve anlaşılır bir biçimde yeniden belirlenmesiyerinde olacaktır.

Not: Soru ve görüşleriniz içiniletisim@ozkantastan.com adresine mailatabilirsiniz.

Yorumlar2 yorum