Konut fiyatları düşer mi?

2005 yılında altın sektörünü yaşayan konut sektöründe 2006 yılı beklentiler neler. Konut fiyatları düşecek mi?

Hedeflerinin 2007 yılı sonuna kadar 250 bin konutu aşmak ve bunun 150 binini teslim etmek olduğunu söyleyen Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanı Erdoğan Bayraktar, özel sektöre rakip olmadıklarını, sadece örnekleme yapmak, fiyatları aşağıya çekmek, kaliteyi yakalamak, düzgün şeyler oluşturmak için bu konut ihtiyacının yüzde 5 ile 10 kadarını ürettiklerini kaydetti. Her ne adla olursa olsun imar affına karşı olduğunu belirten Bayraktar, 2007'den itibaren imarlı arsa sunumuna da başlayacaklarını söyledi. Bayraktar, "70 belediye ile gecekondu dönüşüm anlaşmaları yaptık. Yoksul kesime 50 bin konut üretiyoruz" dedi.

Toplu Konut İdaresi (TOKİ)Başkanı Erdoğan Bayraktar , konut sektörünün 2005'te altın devrini yaşadığını belirterek konut fiyatlarının hızlı yükseldiğini ama, düşmesinin zor olduğunu söyledi. Bayraktar, Türkiye'de yenilenmesi gereken konutlarla birlikte 2.5 milyon konutun inşa edilmesi gerektiğini, TOKİ'nin bu alanda düzenleyici bir görev üstlendiğini vurguladı.

Bayraktar'ın Cumhuriyet 'in sorularına verdiği yanıtlar şöyle:

- TOKİ son dönemde yeni bir işlev üstlendi. İnsanlar TOKİ'yi unutmuştu. Hani neredeyse TOKİ deyince, Tokai çakmak mı diyeceklerdi. TOKİ'nin son durumu ve işlevini nasıl değerlendiriyorsunuz?

-Bir defa konunun önemini kavramak, vurgulamak lazım. Sürece baktığımız zaman TOKİ'nin barınma ihtiyacını gidermede rol almak üzere ortaya çıktığını görüyoruz. 70'li yıllardan itibaren gecekondulaşma çok yoğunlaştı. 80'lere gelindiğinde konut sorununun kangrenleştiğini görüyoruz. Bugün büyük illerimizin yüzde 40-45'inde, büyük ilçelerimizin yüzde 80'inde gecekondu ve kaçak yapılaşma var. Özal , 1984'te Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi adıyla bu kurumu kurarken kredi vererek, konut sorununun çözümüne katkıda bulunmayı amaçlamıştı. Başlangıç çok başarılıydı. Zamanla verilen kredi konut maliyetinin yüzde 10'una kadar indi ve kurum amacına uygun hizmet edemez hale geldi. 1999 Marmara depremi sonrasında sektörde de çöküntü yaşandı. Ben 2002'de kurumun başına geldiğimde her şeyi yeniden organize ettik. Dışarıdan yeni bir kadro almadan, mevcut arkadaşlarla yepyeni bir dönem başlattık. Türkiye'yi çarpık yapılaşmadan kurtaramazsak dünya ile bütünleşemeyiz. Bu ilkeyle yola çıktık.

'İHTİYAÇ 2.5 MİLYON KONUT '

- Yaptığınız duyurulardan anladığımız kadarıyla pek çok ilde birden çalışma başlattınız...

-İlk defa ülkemizde konut ihtiyacı olan bölgelerden başlamak suretiyle 19 vilayetten işe koyulduk. Daha sonra bütün vilayetlerde uygulama yapmak için 81 vilayete ve ihtiyacı olan ilçelere, hatta beldelere yaymak amacındayız. Tarım köyleri yapma projemiz de var. Geldiğimiz bu noktada biz özel sektöre rakip değiliz, sadece örnekleme yapmak için, fiyatları aşağıya çekmek için, kaliteyi yakalamak için, düzgün şeyler oluşturmak için bu konut ihtiyacının yüzde 5 ile 10 kadarını üretiyoruz. Bunları da kendimiz bizzat yapmıyoruz. Bir üst şemsiye gibi hazırlığını yapıyoruz. Müteahhitlere ihale ediyoruz.

- Özel sektöre rakip değilsiniz yani?

- Kesinlikle. Sadece onların işlerini kolaylaştırmak, öncülük yapmak, piyasayı dengelemek için yürüyoruz. Bugün acil 2.5 milyon konut ihtiyacı var ve her yıl da başta belki ilk sene 600-700 bin ama ondan sonra yılda 300-350 bin konut üretmemiz lazım.

- Şu anda 2.5 milyon konuta mı ihtiyaç var?

- Evet, yani yenileme ve ihtiyaç tarzında. Gecekonduları ev kabul etmemek lazım. Şehirlerdeki konutların sayısı 13 milyon. Nüfusu 10 binden yukarıya olan belde ve ilçelerde vilayetlerde 13 milyon küsur konut var. Bunların yarısının inanın zaman içerisinde değiştirilmesi lazım. Biz bunun yüzde 5 ile yüzde 10 kadarını yapıyoruz sadece. Diğerini yine özel sektörün, kooperatiflerin, organize müteahhitlerin belediyelerin yapması lazım. Zaten biz yaptığımız işin de gecekondu dönüşümlerini belediye ile birlikte götürüyoruz.

' GECEKONDULARI DÖNÜŞTÜRÜYORUZ'

- Gecekonduları çağdaş konutlara dönüştürme projesi ayrıca mı yürüyor?

- Evet, şu anda biz 70 belediye ile gecekondu dönüşüm anlaşmaları yaptık. 35 belediye ile başlattık. Yoksul kesime 50 bin konut üretiyoruz. Bunun yanında da lüks konutlar yapıyoruz. Bunu müteahhitler üretiyor, biz arsayı planlıyoruz. Ama arsayı verirken, al, spekülasyonun yap, sonra konut üret demiyoruz. Aldığın andan itibaren 6 ay 1 yıl içinde inşaata başlayacaksın, diyoruz. Yoksa paramızı senden alırız, diyoruz. TOKİ güvencesini katarak yeni model bir üretim bu.

- TOKİ şemsiyesi altında konut sektörüne giren yepyeni firmalar görüyoruz. Bunlara kefil misiniz?

- Onlar bizim bir anlamda ortaklarımız. 4734 sayılı kamu ihale kanununa tabiyiz. Bingöl dışında yaptığımız 1000 tane ihalede hepsi açık ihaledir. İhalelerde yeterlilik belgesi olanlar geliyor ihaleye giriyor ve yüzde 99.9 en çok kırana veriyoruz. Ama en çok kıran firma eğer o işi yapamayacak düzeydeyse ve en çok kıranla ikinci kıran arasında çok büyük fark varsa ihaleyi iptal ediyoruz.

- Kaç yeni firma sahneye çıktı?

- Şu anda bizde inşaat işi yapan sosyal donatı, konut, hastane gibi komple iş yapan firma sayısı zannediyorum 200'e yakın. Bunların belki 150 tanesi ismi hiç duyulmamış firmalar. Çok açık konuşuyorum, biz buraya ilk geldiğimizde... Mesela Ankara'da 150 civarında çantacı var. Bunlar ihalelerden komisyon almak için uğraşıyor. Bizim buraya dadandılar bunlar. Ben size iş ayarlarım buradan, ben falan işi size ayarlarım, yüzde 5 bize verin gibi... Ama zaman içerisinde bunun olmadığını görünce bunlar buradan çekildiler. Şu anda çantacı hemen hemen yok gibi TOKİ'nin etrafında.

- Aracıyı kaldırdınız...

- Evet... Şimdi bazı sorunlar var ama, onları da yasalar çerçevesinde çözüyoruz. İşe TOKİ'nin adını koyduğumuz için hata olmaması gerekiyor. İşi başaramayan müteahhidin işini alıp biz düzeltmek zorunda kalıyoruz. Bunlar az ama, hiç olmaması için çaba harcıyoruz.

'FİYATLAR ÇABUK ÇIKAR AMA KOLAY KOLAY İNMEZ'

- Şu ana kadar kaç konut yaptınız?

- Şu ana kadar teslim ettiğimiz, teslim etmekte olduğumuz 60 bin konut. Ama başladığımız konut sayısı 165 bin. Mayıs sonu gibi 180 bin konuta ulaşacağız. Yıl sonu gibi de 200 bin konutu aşacağız. 200 bin konutu aşmak, 100 binini teslim etmek, 2007 yılı sonuna kadar da 250 bin konutu aşmak ve bunun 150 binini teslim etmek gibi hedefimiz var. Eğitim tesisleri olarak da 250 ilköğretim okulu ve lise, yaklaşık 30 tane kadar anaokulu, 150'nin üzerinde ticaret meslek, 50'nin üzerinde sağlık ocağı yaptık.

- TOKİ, konut sisteminin bir anlamda sigortası gibi de görünüyor. Önümüzdeki dönem yaşama geçmesi beklenen bir mortgage sistemi var. Bundan ne bekliyorsunuz?

- Konut sektörü 2005 yılı içerisinde Türkiye'de altın yılını yaşadı. Eksi yüzde 14'lerden artı yüzde 19'lara çıktı ve konut fiyatları da aşırı derecede yükseldi. Tabii ki bunda birçok etkenler var. Faizlerin aşağı düşmesi, enflasyonun düşmesi, insanların paradan para kazanamaması nedeniyle gayrimenkule yönelmesi, Türkiye'de 1990'dan, özellikle 1999 depreminden önce yapılan binaların depreme yeteri kadar dayanıklı olmadığı inancı, 99'dan sonra yapılan binaların çok daha sağlam olacağı bilinci, bir de insanların artık salt konuttan ziyade modern hayatın gerektirdiği donatılarla birlikte oluşan sitelerde oturmaya doğru yönelmeleri konuta olan talebi patlattı ve fiyatlar da epey çıktı. Tabii konut fiyatları çok çabuk çıkar da, düşmesi bir hayli zor. Şimdi mortgage sistemi geldiği zaman bizim en çok hoşumuza giden iş ikinci piyasanın olacağıdır. Alacak satacak, hareket olacak, oradan bir bereket olacak...

- Konut borsası gibi...

- Bu olması lazım. Şimdi efendim ben evimi aldım, borç ödüyorum, belli bir noktaya geldim, ya cebimde bir artma oldu veya taşınmak istedim. Bunu hemen devredeceğim başkasına, kaç lira ödedim, x lira ödedim, o paranın belki üzerine birkaç lira para almak suretiyle gideceğim başka tarafa.

Cumhuriyet/Mustafa Balbay