Türkiye yabancıların radarına takıldı!
Abone olHızla büyüyen Türk gayrimenkul sektörü için, yurt dışından güzel haberler geliyor
Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2012 İlk Yarı
Raporu'nda Türkiye'nin yabancı yatırımcıların radarında olduğu ve
her türden yatırımcının pazara olan ilgisinin 2012'de yeniden
canlanma sürecine girdiği belirtildi.
Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan raporun sonuçları, Jones
Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş ve Sermaye Piyasaları &
Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman'ın katılımıyla
düzenlenen toplantıda açıklandı.
YENİDEN CANLANMA SÜRECİNE GİRİLDİ
Dünya Gazetesi'nde yer alan raporda, Türkiye'nin yabancı
yatırımcıların radarında olduğu ve her türden yatırımcının pazara
olan ilgisinin 2012'de yeniden canlanma sürecine girdiği
belirtildi. Raporda, dövize endeksli kira sözleşmelerini konu alaan
ve birçok tartışmaya yol açan, yeni Borçlar Kanunu'nun ilgili
maddelerinin yürürlüğe girmesinin, 2020 yılına kadar ertelendiği
anımsatılırken, bu kararın yakın gelecekte yatırım pazarını olumlu
yönde etkilemesi beklendiği ifade edildi.
YENİ PROJELERİN İVME KAZANMASI BEKLENİYOR
Mütekabiliyet yasasıyla birlikte, bireylerin Türkiye'de gayrimenkul
satın alımında mütekabiliyet zorunluluğu kaldırıldığı anımsatılan
raporda, yeni yasanın, özellikle Körfez ülkelerinden bireysel
yatırımcılara konut edinimi konusunda olanak sağlaması sebebiyle,
ticari gayrimenkul pazarına yasanın çok büyük bir etkisinin olması
beklenmediği kaydedildi. 2B yasasının İstanbul'un başlıca alt
pazarlarında ve Türkiye genelinde proje geliştirmeye uygun arsa
arzında artış sağlaması ile yeni projelerin ivme kazanmasının
beklendiği belirtildi.
OTEL PAZARI
Rapora göre, piyasa koşulları, özellikle İstanbul lüks otel
pazarı için, 2012 yılının başından itibaren performans bazında
iyileşmeye devam ederken, geçen yıla göre ise benzer bir eğilim
sergiledi. 2012'nin ilk beş ayında, Türkiye'ye gelen yabancı
ziyaretçi sayısı yüzde 1,5 oranında azalırken, 2012'nin ikinci
yarısında yabancı ziyaretçi sayılarında artış beklendiği, bu
durumun İstanbul'daki otellerin doluluk oranları ve oda
fiyatlarında artışları beraberinde getirmesinin beklendiği
anlatıldı.
DOLULUK ORANLARI VE FİYAT ARTIŞLARI
2012 Ocak-Mayıs döneminde, oda başı gelirlerin TL bazında 2011
yılının aynı dönemine göre yüzde 2,4'lük artış gösterdiği, İstanbul
Avrupa yakasında şehir merkezindeki yabancı menşeli beş yıldızlı
otellerde geçen yılın aksine, ortalama oda fiyatlarında hafif bir
artış, doluluk oranlarında ise az bir düşüş gözlendiği
bildirildi.
Raporda, otel pazarıyla ilgili şu tespitlerde bulunuldu:
"2012 yılının ikinci yarısı ile ilgili olumlu
öngörülerimize bağlı olarak, yabancı ziyaretçi sayılarında geçen
yıla göre çok büyük olmasa da, bir artış olacağını beklemekteyiz.
Ayrıca bu durumun İstanbul'daki otellerin doluluk ve oda
fiyatlarında hafif artışları beraberinde getireceği kanısındayız.
Pazara girecek yeni otellerin inşaatlarının yavaş ilerlemesinin,
hem İstanbul hem de diğer şehirlerdeki otellerin performansları
açısından olumlu etkileri olmuştur. Her ne kadar 3,600 odanın
üzerinde bir arzın 2012 yılı sonu itibariyle İstanbul piyasasına
girmesi beklense de, planlanan otellerin bir bölümünün açılışında
erteleme olacağı öngörülmektedir. Türkiye küresel krizden Batı
Avrupalı ülkelere kıyasla daha az etkilendiği için, Türkiye otel
piyasasına olan ilgi yüksektir. Ancak satıcıların ve uluslararası
yatırımcıların fiyat beklentileri arasındaki fark, hala bir sorun
oluşturmaya devam etmektedir. Bu sorun uluslararası yatırımcıların
inşaat döneminde projelere ortak olduğu durumlarda
aşılabilmektedir. Türkiye'deki otel alım ve satımlarındaki
şeffaflık eskiye nazaran her ne kadar artmış olsa da, pek çok işlem
özellikle küçük boyuttaki otellerin satışı halen kapalı kapılar
ardında gerçekleşmektedir. Bu sebeple getiri oranlarını hesaplamak
için yeterli bilgi mevcut değildir."
İSTİKLAL CADDESİ EN ÇOK TALEP EDİLENLERDEN
[PAGE]
Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı, Avi Alkaş, perakendeci
talebinin 2012'nin ilk yarısında, hem İstanbul hem de diğer
şehirlerde güçlü olmaya devam ettiğini, Decathlon ve H&M gibi,
geniş kitlelere hitap eden markaların, agresif büyümelerini
sürdürdüklerini belirtti.
Pazarın bazı kollarında, talep edilen mağaza büyüklüklerinin,
değişen pazar şartlarına bağlı olarak küçüldüğünü anlatan Alkaş,
şunları kaydetti: " Bazı elektronik marketler, daha küçük
mağaza alanına ihtiyaç duyan konseptler geliştirirken, bazı
süpermarket ve yapı market zincirleri ise, pazarda daha hızlı
büyüyebilmek, uygun ölçekte mağaza bulamama sorununu aşmak için,
daha küçük ölçekli mağazalar açmaya yönelmişlerdir. İstiklal
Caddesi, perakende caddeleri arasında perakendeciler tarafından en
çok talep görenlerden biridir. Ancak, uygun mağazaların
kısıtlılığı, karşılaşılan en önemli engel olmaya devam etmektedir.
İstiklal Caddesi'nin yakın çevresinde bulunan Karaköy de,
gelişmekte olan yeni bir perakende bölgesi olarak ortaya
çıkmaktadır. Özellikle restoran ve kafelerin bölgeye olan ilgisinin
oldukça yoğun olduğu görülmektedir. Anadolu Yakası'nda Bağdat
Caddesi'nin en önemli sorunlarından biri, perakende için uygun
arzın kısıtlı oluşudur. Özellikle yeme ve içme alanında faaliyet
gösteren perakendecilerin caddeye ilgisi çok yüksektir. Nişantaşı
ise, önemli lüks markalar ve restoranlar için bir çekim merkezi
olmaya devam etmektedir."
"Sat-geri kirala" yönteminin önümüzdeki dönemde önem kazanacağını ifade eden Alkaş, bu konuda şu görüşleri paylaştı: "Örneğin Çağlayan'daki Adalet Sarayı'nın illa ki Adalet Bakanlığı mülkiyetinde olması gerekmiyor. Adalet Bakanlığı onu satıp yine içinde kiracısı kalmaya devam edebilir, oradan elde edilecek gelirle belki 4 tane daha 5 tane daha adalet sarayı inşa edilebilir. Belediyeler için de bu aynı şekilde geçerli. Çünkü karşılarında kurumsal sayılabilecek devlet kuruluşlarını kiracı olarak görmekten bir endekslemeyle yıllık belirli kira artışlarıyla yarar üretebilecek olan bazı uluslararası fonlar sabit ama güvenceli gelire meyledecekleri için bu bakımdan da enteresan yatırım kaynakları olabilir."
Kavacık ve Ümraniye öne çıkıyor Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman ise, Ortadoğu ve Avrupa'daki birçok ülke ile karşılaştırıldığında, ekonomik gelişim anlamında pozitif bir görüntü veren Türkiye'ye yönelik kullanıcı talebinin oldukça güçlü olduğunu, ilaç ve telekomünikasyon firmaları başta olmak üzere, birçok sektörde faaliyet gösteren çok uluslu şirketlerin İstanbul'u bölgesel yönetim merkezi olarak seçtiklerini belirtti. Erman, şu bilgileri verdi:
"2012 yılının ilk yarısında, hem Merkezi İş Alanı'nda (MİA) hem de Kozyatağı, Ümraniye, Kavacık ve Merter gibi ikincil ofis alt pazarlarında güçlü bir kullanıcı talebi gözlemlenmiştir. MİA en çok talep gören ofis alt pazarı olmakla beraber, yüksek kira oranları nedeniyle birçok firma ikincil ofis pazarlarını tercih etmektedir. Kavacık ve Ümraniye, son dönemde MİA'ya bir alternatif olarak hızla gelişen ofis alt pazarları olarak öne çıkmaktadırlar. Bu bölgelere olan yüksek kullanıcı talebi nedeniyle, kira oranlarında önemli bir artış gözlemlenmesine karşın, orta vadeli dönemde kira oranlarının sabitlenmesi beklenmektedir. 2009 yılının ikinci yarısından itibaren metrekare başına 30 avro seviyesinde olan birincil kira oranlarının, 2012 yılı boyunca sabit kalacağı, fakat, kullanıcı talebindeki artışla beraber orta vadeli dönemde artış göstereceği öngörülmektedir. İstanbul A tipi ofis pazarında boşluk oranları, 2011 sonu itibariyle yüzde 9,1 iken, 2012 yılının ilk yarısında yüzde 8,6 seviyesine gerilemiştir. 2011 yılı sonu itibariyle yüzde 4 seviyesinde olan MİA'daki ofis boşluk oranı, 2012 yılının ilk yarısı itibariyle yüzde 5 oranında gerçekleşmiştir. MİA dışı Avrupa alt pazarları yüksek boşluk oranları ile öne çıkmaktadır. Bu bölgelerde 2011 yılı sonu itibariyle yüzde 13 olan boşluk oranı, 2012 yılının ilk yarısı itibariyle yüzde 11,6 seviyesine gerilemiştir. Asya Yakası ofis boşluk oranlarının ise 2011 yılı sonunda yüzde 12 iken, 2012 ilk yarısında yüzde 10,5 seviyesinde kaydedildiği görülmüştür."