Ticaret Bakanlığı'ndan yeni düzenleme! Miras kavgalarını sona erdirecek karar

Ticaret Bakanlığı, gayrimenkul sektörünü yakından ilgilendiren iki önemli düzenlemeyi hayata geçirdi. Yeni uygulamalardan biri miras yoluyla edinilen taşınmazların satış sürecini değiştirirken, diğer düzenleme sosyal medya platformlarında yayımlanan emlak ilanlarına ilişkin kuralları yeniden şekillendirdi.

MİRAS TAŞINMAZLARINDA İLK SÖZ MİRASÇILARIN

Aile içinde uzun süren miras anlaşmazlıklarının önemli başlıklarından biri olan ortak taşınmazların satışında yeni bir uygulama başladı. Ev, arsa ve tarla gibi miras yoluyla edinilen taşınmazlarda, belirli şartların sağlanması halinde ilk artırmaya yalnızca mirasçıların katılmasının önü açıldı.

Böylece aileden kalan bir taşınmazın ilk aşamada üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse süreç ikinci aşamaya taşınacak. Bu kez mirasçıların yanı sıra üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecek.

İLK ARTIRMADA ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KAPALI OLACAK

Ortaklığın giderilmesi amacıyla satışa çıkarılan taşınmazlarda geçmişte üçüncü kişiler de teklif verebiliyordu. Bu durum, aile içinde yıllardır bulunan bir evin, arsanın veya tarlanın başka kişilerin mülkiyetine geçmesine neden olabiliyordu.

Yeni uygulamada ise gerekli koşulların sağlanması halinde ilk artırma sadece taşınmazın mirasçı maliklerine açık olacak. Mirasçı olmayan kişiler bu aşamada teklif veremeyecek.

TAŞINMAZIN DEĞERİNİN ALTINDA SATIŞA İZİN VERİLMEYECEK

İlk artırmanın önemli şartlarından biri de satış bedeli olacak.

Mirasçılar arasında gerçekleştirilecek ilk artırmada teklifin, taşınmaz için belirlenen muhammen bedelin tamamını karşılaması gerekecek. Ayrıca satış, paraya çevirme ve paylaştırma işlemlerine ilişkin giderlerin de teklif kapsamında karşılanması şartı aranacak.

Bu düzenlemeyle mirasçılardan birinin diğer hak sahiplerinin paylarını taşınmazın belirlenen değeri üzerinden karşılayarak mülkü aile içinde tutabilmesi amaçlanıyor.

EV VE ARSANIN DEĞERİ NASIL BELİRLENECEK?

Satış sürecinde taşınmazın kıymet takdiri belirleyici olacak. Uzman incelemesi sonucunda hazırlanan raporla ev, arsa veya tarlanın muhammen bedeli tespit edilecek.

Örneğin kıymet takdirinde bir taşınmazın değeri 5 milyon TL olarak belirlenmişse, ilk artırmada bu tutarın altında kalan teklif satış için yeterli olmayacak. Satış ve paylaştırma giderleri de ayrıca dikkate alınacak.

MİRASÇILARDAN ALICI ÇIKMAZSA İKİNCİ AŞAMAYA GEÇİLECEK

İlk ihalenin mirasçılara ayrılması, taşınmazın kesin olarak aile içinde kalacağı anlamına gelmiyor.

Mirasçılardan hiçbirinin taşınmazı satın almaması veya gerekli bedeli karşılayan bir teklif verilmemesi halinde ikinci artırma yapılacak. Bu aşamada üçüncü kişilerin de ihaleye katılması mümkün olacak.

İkinci artırmada uygulanacak asgari bedel ise farklı hesaplanacak. Muhammen kıymetin yüzde 50'si ile taşınmaz üzerinde öncelikli hakka sahip alacakların toplamından yüksek olan tutar esas alınacak. Buna satış ve paylaştırma giderleri de eklenecek.

HER MİRAS TAŞINMAZINDA UYGULANMAYACAK

Milliyet'te yer alan habere göre, yeni uygulamanın devreye girmesi için taşınmazın mülkiyet yapısıyla ilgili bazı şartların bulunması gerekiyor.

İlk artırmanın yalnızca mirasçılara açık olabilmesi için taşınmazdaki tüm maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması şartı aranacak. Ayrıca taşınmazda mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin payının bulunmaması gerekecek.

Bu şartlardan herhangi birinin sağlanmaması halinde ilk artırmanın sadece mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin düzenleme uygulanmayacak.

İRAS PAYINI ÜÇÜNCÜ KİŞİYE DEVREDENLER DİKKAT

Taşınmazın geçmişteki ortaklık yapısı da yeni sistem açısından önem taşıyor.

Mirasçılardan birinin kendisine kalan hisseyi daha önce mirasçı olmayan bir kişiye devretmesi halinde taşınmazın tüm maliklerinin mirasçı olması şartı bozulacak. Bu durumda yalnızca mirasçıların katılabileceği ilk artırma yapılamayacak.

Dolayısıyla miras taşınmazlarında geçmişte gerçekleştirilen hisse devirleri, satış sürecinde uygulanacak yöntemi doğrudan etkileyebilecek.

TAŞINMAZI SATIN ALMAK İSTEYEN MİRASÇI NE YAPACAK?

Aileden kalan taşınmazı satın almak isteyen mirasçıların satış sürecini yakından takip etmesi gerekecek.

Özellikle kıymet takdiri raporunda belirlenen bedelin dikkatle incelenmesi önem taşıyor. İlk artırmada teklif verecek mirasçının, taşınmazın belirlenen değerinin tamamını ve ilgili satış giderlerini karşılayabilecek finansmanı hazırlaması gerekecek.

Satış ilanının tarihi de uygulanacak sistem açısından kritik olacak.

DEVAM EDEN DOSYALARDA İLAN TARİHİ BELİRLEYİCİ OLACAK

Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce satış ilanı yayımlanan dosyalarda eski uygulama devam edecek.

Düzenlemenin yürürlüğe girmesinin ardından ilan edilen satışlarda ise şartların sağlanması halinde ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecek.

Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi davalarında sadece davanın açılış tarihine bakılmayacak. Satış ilanının yayımlandığı tarih de uygulanacak yöntemin belirlenmesinde dikkate alınacak.

AMAÇ AİLE MİRASININ KORUNMASI

Yeni sistemle, nesiller boyunca aile içinde kalan taşınmazların ilk satış aşamasında üçüncü kişilere geçmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu taşınmazlarda uzlaşmazlıkların uzun yıllar sürmesi ve sonunda mahkeme yoluyla satışa gidilmesi mümkün olabiliyor. Yeni düzenleme ise taşınmazı aile içinde tutmak isteyen mirasçılara ilk aşamada öncelik sağlıyor.

Ancak bu öncelik, taşınmazın belirlenen değerinin ve satış giderlerinin karşılanması şartına bağlı olacak.

SOSYAL MEDYADAKİ EMLAK İLANLARINA DA YENİ KURAL

Ticaret Bakanlığının düzenlemeleri yalnızca miras taşınmazlarının satış süreciyle sınırlı kalmadı. Sosyal medya platformlarında yayımlanan emlak ilanları için de yeni bir uygulama getirildi.

Belirli şartları karşılayan yetkili ilanların sosyal medya hesaplarından paylaşılmasına imkan sağlandı.

DOĞRULANMIŞ EMLAK İLANLARI PAYLAŞILABİLECEK

Yeni uygulamaya göre taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilen kişiler, belirlenen şartları karşılamaları halinde sosyal medya üzerinden emlak ilanı yayımlayabilecek.

Bunun için ilanın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile uyumlu olması gerekecek.

Düzenlemeyle doğrulanmış ve yetkilendirilmiş ilanların sosyal medyada paylaşılabilmesi sağlanırken, yetkisiz ve yanıltıcı ilanların azaltılması amaçlanıyor.

EMLAKTA İKİ ALANDA YENİ DÖNEM

Ticaret Bakanlığının hayata geçirdiği düzenlemeler, hem miras yoluyla taşınmaz sahibi olan vatandaşları hem de emlak sektörünü doğrudan ilgilendiriyor.

Miras taşınmazlarında ilk artırmanın belirli şartlarla mirasçılara ayrılması, aile içinde kalan mülklerin korunmasına yönelik yeni bir imkan sunuyor. Sosyal medya ilanlarında doğrulama şartının öne çıkarılması ise emlak piyasasında daha kontrollü bir ilan sisteminin oluşturulmasını amaçlıyor.

Yeni uygulamalarla taşınmaz satışlarında şeffaflığın artırılması, yetkisiz ilanların önlenmesi ve mirasçıların haklarının daha güçlü şekilde korunması hedefleniyor.