Yeni yılda emlak ve kiralar ne olur?

Artık kur gündemden düştü. Şimdi toplumun büyük kesimi emlakla yatıyor, emlakla kalkıyor. Gazeteler emlak ekleri veriyor, emlakçıların sayısı hızla artıyor. Ve konut kesimin geleceği tartışılıyor. Gerçekten önümüzdeki yıl emlak piyasası nasıl olacak?

Milliyet'ten ekonomi yazarı Hurşit Güneş yorumladı...

Fiyatlar daha da yükselecek mi? Kiralar daha da artacak mı?

Önce emlak piyasasının iki bileşeni olduğunu hatırlatalım: konut ve işyeri. Bu iki bileşen her zaman beraber hareket etmez. Kimi zaman işyerlerinin fiyatları hızlanır, kimi zaman da konutların. Kuşkusuz, işyerlerindeki canlanmayı ekonomik gelişme sağlar. Konut ise uzun vadeli istikrarla, güvenle canlanır. Tabii faizlerin düşmesi de son derece etkilidir.

Fiyatlar artacak

Önce konutu ele alalım. Konut talebini biraz mevcut gelir, biraz da borçlanmanın koşulları belirliyor. 2006 yılında ekonominin yüzde 3'ün üstünde, ancak yüzde 5'in de altında büyüyeceği tahmin ediliyor. İnsanların geliri artınca ev almak isteyebilir. Öte yandan, kredi faizlerindaki düşüşün sürmesi şart. Ancak burada gelişmeler sınırlı kalabilir. Çünkü reel faizler yüzde 6'nın altına indi bile. Bu arada konut arzındaki artışı da göz önüne almak gerek. Ancak son üç yılda konut arzı ikiye katlanmasına rağmen fiyatlar arttı. Çünkü talep arzdan canlı.

Emlak fiyatlarında bir balonun oluştuğuna kuşku yok. Çünkü fiyatlar bayağı şişti. Ancak balonların temel özelliği şişkinliğin sürebilmesidir. Yani fiyatlar daha da yükselebilir. Gerçi sonunda, birikmiş konut talebi karşılanınca, ya uyduruk, ya da ciddi bir ekonomik nedenle her an konut fiyatları gevşemeye başlayabilir. Hele büyüme gevşeme eğilimine girer, ya da faizlerdeki düşüş durursa..

Kiralar farklı

Kiralara gelince. Elbette fiyatı yükselen bir mülkün kirasının yükselmesi gerekir. Ancak kiralar her zaman konut fiyatlarıyla beraber artmaz. Kiraların artabilmesi için gelirlerin yükselmesi gerekir. Önümüzdeki yıl milli gelir artacağına göre kiralar yükselebilir. Ancak abartmayalım, gelir artışının ancak küçük bir kısmı kiraya harcanır. Gerisi diğer tüketime kayar.

Ülkemizde ödenen kiraların 10-15 yılda emlak bedelini karşılaması beklenir. Bu süre kısalamaz, çünkü gelirler o düzeye ulaşmaz. Öte yandan, bir binanın kirası amortismanına bağlı olarak da çok az düşer. Eski binalar daha ucuz olsa da, arsa azlığı nedeniyle talep hep gücünü korur.

Özetle, önümüzdeki yıl kiraların daha az artacağını, konuta talebin ise yine yoğun olacağını, dolar bazında fiyatların yüzde 10-25 artacağını söyleyebiliriz. Kentlerin köşelerinde emlak fiyatları yüzde 10-15 artarken, kentin belli bölgelerinde yüzde 25'e varan artışlar olabilir.

İşyeri fiyatları konut fiyatlarıyla başabaş artabilir, ancak işyeri kiraları daha hızlı artabilir. Çünkü büyüme sürdükçe, yabancı sermaye yoğunlaştıkça, yeni işmerkezlerine talep artacaktır. Ancak bu satın alma güdüsü yaratmadığı için işyeri fiyatları konut fiyatlarıyla başabaş gider. 2006 sonrası mı? Orasını şimdiden tahmin etmek çok zor.