Konutta talep patladı
Abone olKonut sektöründe patlama alt sektörler de yaratmaya başladı.
Konut sektöründe patlama alt sektörler de yaratmaya başladı.
Villadan toplu konuta tüm iddialı konut projelerinin yolu artık
önce maket atölyelerine düşüyor. Korkuluktan panjuruna kadar konut
projesinin küçük bir örneğini oluşturan maketlerin fiyatı ise zaman
zaman bir konut fiyatına ulaşıyor.
Gelişimini sürdüren konut sektörü, kendisiyle birlikte alt
pazarlarını da geliştiriyor. İster lüks villa olsun ister apartman
dairesi, bugünlerde iddialı proje geliştiren her firmanın yolu önce
maket atölyelerine düşüyor. Ancak son 2 yıldaki konut patlamasına
hazırlıksız yakalanan sektör siparişleri karşılamada
zorlanıyor.
Siparişleri yetiştirmek için gece yarısına kadar çalışan ve yeni
elemanlar alarak, yeni ofisler kiralayarak işlerini genişletme
yoluna giden atölyelerin bugünlerde elleri dolu. Bir aydan önce
yeni siparişlere başlayamayacaklarını söylüyorlar. Türkiye'de
sayılarının 40'i geçtiği tahmin edilen maket atölyelerinde detaylı
maketlerin yapımı 1 ay sürüyor, fiyatları da 20 ile 60 bin YTL
arasında değişiyor.
"20 günde yetişmesi imkansız. Elimde teslim etmem gereken işler
var... İnanın yapabilecek durumda olsam sizi bu kadar
uğraştırmam.... Tamam projeyi getirin bir görelim, bakalım ama
dediğiniz zamanda yetiştirebileceğimizi düşünmüyorum"
İstanbul Kadıköy'de hanımların her salı büyük bir ilgiyle gezdiği
pazarın kurulduğu sokakta, adeta pazarcı tezgahların arkasına
gizlenmiş küçük bir atölye. Boydan boya cam kaplı kapıdan içeri
girdiğinizde, ilk dikkatinizi yan duvarlardaki resimler
çekiyor.
İlgi alanı emlak olanların, proje tanıtımlarından dolayı yakından
bildiği konutların renkli resimleri ile (ki gayrimenkul jargonunda
onların adı illüstrasyon olarak geçiyor) süslü bu duvar, atölyeyi
adeta bir konut showroomuna döndürüyor.
Küçük evler
İç kapıyı açtığınızda ise sizi küçük bir çalışma masası, onun da
karşısında ayakta dikilmiş telefonla konuşan, orta yaşın biraz üstü
bir adam karşılıyor. Burası yol, baraj, alışveriş merkezi, hotel ve
konut gibi inşaatların renkli çizimlerinin yapıldığı ve üç boyutlu
hale getirildiği bir maket atölyesi. Birkaç yıl önce daha çok
Bayındırlık Bakanlığı ihalesine girecek olanlar ya da proje
yarışmalarına katılacak olanların uğrak yeri olan bu atölyeye,
artık daha çok toplu konut projesi yapanların yolu düşüyor.
Atölyenin kurucularından Varcan Yurtgülü, "Önceki yıllarda da
çalıştığımız toplu konut üreticileri vardı. Ama bugünlerde bize
başvuranların yüzde 90'ının isteği toplu konut maketleri yaptırmak.
Konut talebi ile işlerimiz açıldı ama hem bizler hem rakiplerimiz
bu duruma hazırlıksız yakalandık desem yalan olmaz. Örneğin biz 25
kişilik kadroyla çalışıyoruz, yine de talebi karşılamakta
zorlanıyoruz. Her hafta en az bir maketin yapımına başlıyoruz.
Bunlar öyle üç beş günde bitecek işler değil. Bazıları gelişen
teknolojiye rağmen bir ayı buluyor. Bu nedenle şu anda bir ay
boyunca yeni sipariş alamayacak durumdayız. Kırılanlar, sitem
edenler oluyor ama durum bu" diyor.
Konut talebi hem inşaatları hem bankaları
ayaklandırdı
Türkiye'de faiz ve enflasyonun düştüğü, makro ekonomik
göstergelerin iyileştiği 2004 yılı ile birlikte canlanan konut
talebi, yalnız müteahhit ve proje geliştiricilerinin yüzünü
güldürmekle kalmadı, inşaat malzemesi ve mobilyacılar gibi yan
sektörlerin ve ellerindeki parayı satacak yer bulamayan
bankacıların da işine yaradı. Üstelik 2005 yılında konut talebi
nedeniyle yakaladığı yüzde 21'lik rekor büyümesi ile Türk
ekonomisine öncülük eden inşaat sektörünün bu hareketi, bir kaç
senede bitecek geçici bir hareket gibi de görünmüyor.
Artan nüfusla birlikte, kentsel dönüşüm projeleri ile doğan konut
açığı uzun yıllar bu sektörleri ayakta tutacak nitelikte. Toplu
Konut İdaresi'nin (TOKİ) rakamlarına göre Türkiye'deki toplam konut
açığı 2,5-3 milyon arasında. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
Derneği'nin (GYODER) raporuna göre, sadece İstanbul'da bulunan
toplam 3.4 milyon konutun yarısının ya ruhsatı yok ya da standart
ve kalitesi düşük. Yani yıkılarak yeniden yapılması gerekiyor. Bu
şekilde İstanbul'da her yıl ortalama 250 bin konut üretilmesi
gerekiyor. Yıllık üretimin ise 180 bin adedinin özel sektör
tarafından gerçekleştirilmesi bekleniyor. GYODER Başkanı Haluk Sur,
Türkiye çapında yıllık konut ihtiyacını 600 bin olarak telaffuz
ediyor. Konuttaki talebi gören inşaat sektörü hızla bu ihtiyacı
karşılayacak iddialı projeler üretiyor. Hemen hemen her gün yeni
bir projenin tanıtımı yapılıyor ve hiç de ucuz sayılmayacak bu
projelerin çoğu banka kredisi ile finanse ediliyor. Bu
hareketliliğin bankacılık tarafına nasıl yansıdığını da şu rakamlar
gösteriyor: 2004 sonunda 1.8 milyar dolar olan konut kredisi stoku
2005 sonunda 8.6 milyar, 2006 nisan ayında 12.5 milyar dolar
seviyesine ulaştı.
Artık herkes evini maketten beğeniyor
Bankalar Birliği Başkanı Tevfik Bilgin son yıllarda kredi ile ev
alanların sayısının 372 bini bulduğunu anlatıyor. Aynı demecinde
Bilgin, vatandaşların artık makete bakıp ev satın aldığını da
söylüyor. Üretecekleri konutlara inşaat başlamadan müşteri bulmak
isteyenlerin en iyi pazarlama aracı maketler oldu. Tüketiciler evin
havuza olan uzaklığı, komşuların durumu, mutfağın hangi tarafa
baktığı gibi yazılı çizimlerde kolay anlayamayacağı pek çok detayı,
o projenin minyatür hali olan bu maketlerde görebiliyor. Uzun
yıllar önce renkli kartonlardan ve püskürtme boyalarla yapılan bu
maketler artık sert, plastik türü malzemelerle yapılıyor.
Türkiye'de sayıları tam bilinememekle birlikte İstanbul, Ankara
ağırlıklı olmak üzere 40'ı aşkın maket atölyesi bulunduğu tahmin
ediliyor. 20 yıl önce bu işe giren mimar Varcan Yurtgülü'nün ortağı
ile birlikte kurduğu Min Tasarım da bu atölyelerden biri.
Bir yılda maketçi sayısı 10'dan fazla arttı
Yurtgülü, kendisi bu işe başladığında bu pazarda sadece 5-6 firma
olduğunu söylüyor ve "Son yıllarda sayı hızla arttı. Benim tahminim
bir yılda 10'dan fazla atölyenin işe başladığı yönünde. Bir firmada
kaç kişinin çalıştığı hacme bağlı değişir. Siz evinizde oturduğunuz
yerden tek başınıza da maket yapabilirsiniz. Ama büyük projelerin
istediği sürat ve kalitede olur mu bilmem" dedi. Varcan Yurtgülü,
işlerin beklenmedik bir şekilde açılmasından dolayı günlük mesainin
en erken 22:00'de bittiğini, hatta bazen gece yarısına kadar
çalıştığını söylese de halinden memnun. Bu yıl 15 olan çalışan
sayısını 25'e çıkartmış, 90 m2'lik atölyesi yetmemiş, 300 m2'lik
bir atölye daha kurmuş. Yurtgülü, "Büyük bir sermaye değil ama
yetenek gerekiyor bu işi yapmak için. Örneğin lazer makinası almaya
kalksanız 25 bin dolar. Almayıp dışarıda yaptırabilirsiniz. Yine
20-25 bin dolarlık CNC makinasını da almasanız olur. Bir tek kesim
apartlarını almanız yeterli olabilir. Ama teknik yapı, teknik resim
bilmek gerekiyor" diyor. Maketlerin fiyatını ise içindeki konut
sayısı, arazinin durumu gibi detaylar belirliyor. Basında boy boy
tanıtımlarını gördüğümüz projelerin maketlerinin 25-30 günden önce
bitirilemediğini anlatan Yurtgülü, bir fiyat aralığı vermekten
çekiniyor. Ama firma olarak 40 bin YTL tutan işler yaptıklarını da
söyleyen Yurtgülü, Eston Yapı, KC Group, Koray İnşaat, Soyak,
Albayraklar gibi tanınan firmalara iş yaptıklarını belirtiyor.
Büyüyen bir pazar haline geldik
Yüksek Mimar Haldun Bağbakan, bu işin duayenlerinden sayılabilecek
kadar bu pazarda eski bir isim. 30 yıllık bir meslek hayatı olan
Bağbakan yine Kadıköy'de bulunan Kontur Maket şirketi ile
müşterilerin maket ihtiyacını karşılıyor. Bu alanda ilklerden
olduğunu anlatan Bağbakan, "Bu meslek en iyi yılını yaşıyor. Şu
anda toplam pazar payını bilmem mümkün değil. Ama bazı göstergeler,
maketçiliğin büyüyen ve ilgi çeken bir pazar olduğunu gösteriyor"
diyor. Bağbakan, "Ana malzememiz olan pleksiglas reklamcıların
kullandığı bir malzemedir. Eskiden reklamcılar bizi küçük
tüketiciler olarak görürdü. Bizim onlardan mal almamız çok zor
oluyordu. Bugün ise pleksiglas fabrikalarının kendisi bize teklif
getiriyorlar.Bu işte kullanılan 40-50 bin euroluk makineleri satan
firmalar yine arayıp bize satış yapmaya çalışıyorlar" diye
konuşuyor. Bugün internetten bir arama yaptırdığınızda onlar maket
firması ile karşılaşabileceğinizi anlatan Bağbakan, buna rağmen
işlerin canlı olduğunu, siparişlerin yetiştirilemediğini ifade
ediyor. Bağbakan, "Bir müşteri aradı, sitemkar konuşuyor. Herkes mi
dolu, bir tane maketçiye iş veremiyorum diyor. Şu an bu pazara yeni
girenler bu durumda hazır bir potansiyelle karşılaşıyor" diyor.
TOKİ'ye 6x6 metrelik maket
7 kişi ile çalıştıkları firmasında bir haftada 10 firmanın
kendilerinden fiyat aldığını anlatan Haldun Bağbakan, basında yer
alan projelerin maket fiyatlarının 20 bin YTL'den başladığını, son
yıllarda yaptıkları en pahalı maketin ise 60 bin YTL'yi bulduğunu
söylüyor. Mütevazı, küçük maketler ise bir haftada bitirilebiliyor
ve fiyatları da 3-5 bin YTL arasında değişiyor.
İşlerinde mesai saati kavramının kalmadığını anlatan Bağbakan,
"Dükkanı açış saatimiz belli ama kapanış kaçta olacak, Allah bilir.
Bu arada teknoloji çok gelişti. Eskiden 6 ayda bitirilebilen işler
1 ayda tamamlanabiliyor. Artık korkuluk, panjur doğraması gibi en
küçük detaylara bile yer verebiliyoruz" diyor.
Maketler 1/50'den başlayarak 1/500, hatta 1-1000 ölçeğine kadar
farklı boyutlarda yapılabiliyor. Konut alıcıları açısından ideal
ölçü 1/200 kabul ediliyor. Bugünlerde özel inşaat şirketleri 2,5-3
metrelik maketleri ile en büyük maketin kendilerinde olduğunu öne
sürüyor. Oysa Haldun Bağbakan, kendilerinin 6x6 metre büyüklüğünde
maket yaptığını söylüyor. TOKİ'nin Halkalı projesi için yapılan bu
maket, dükkandan zor çıkacağı için parçalar halinde üretilmiş.
C&H Maket de 1991 yılında Celal Şekerci ve Halit Zengin
tarafından Ankara'da kurulmuş ve bugüne kadar 500'ü aşkın projenin
maketini üretmiş. Celal Şekerci, Ankara'da bu işi yapanların
sayısının daha az olduğunu belirterek, "Biz 5-6 firmayız,
Anadolu'dan gelen talepleri de karşılamaya çalışıyoruz" diyor.
Kavaklıdere'de 90 m2'lik bir ofiste, toplam 5 kişilik kadro ile
hizmet verdiklerini anlatan Şekerci, "Son altı aydır sadece konut
projeleri ile ilgilenebiliyor, yetişemiyoruz. Soranlara 45 gün
sonrasına gün veriyoruz.
Ankara'da fiyatlar İstanbul'daki kadar yüksek değil, detaylı
projeler 20-30 bin YTL arasında gerçekleşebiliyor" diyor. Şekerci
çok büyük maketleri de yapabildiklerini söylerken, MTA'ya 6x5 mt
büyüklüğündeki maketi parçalar halinde dükkandan çıkardıklarını
ifade ediyor.
Pazarda teknik eleman açığı var
C&H Maket
kurucusu Celal Şekerci, konutta patlayan talebe hazırlıksız
yakalanan maket pazarının en büyük ihtiyaçlarının teknik eleman
olduğunu söylüyor. Varcan Yurtgülü de, "Yetişmiş eleman
bulamadığımız için artık biz yetiştiriyoruz. Lazer makinasında
çalışacak eleman aradık bulamadık. Bu pazarda teknik ressamlara,
grafikerlere, yapı tekniği bölümü mezunlarına çok iş var"
diyor.
Kredi faizleri nasıl etkileyecek
Maketçiler sipariş yetiştiremezken, piyasalardaki hareketlik
yüzünden artan kredi faizlerinin işleri nasıl etkileyeceği de merak
konusu. Ancak emlakçılar bu konuda olumlu duruşlarını koruyor.
Varyap Varlıbaşlar Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş bu
konuda şöyle konuşuyor: "Biz piyasalarda son günlerde yaşanan
hareketin kısa dönemli bir dalgalanma olduğunu düşünüyoruz. Kısa
vadeli bu dalgalanmanın neticesini beklemek gerek. Şimdiden olumlu
ya da olumsuz bir şey söylemek mümkün değil. Daha birkaç günlük bir
gelişme. Bizim projelerimize (Uphill Ataşehir ve Uphill Bahçeşehir)
yansımış bir olumsuzluk söz konusu değil. Açıkçası kalıcı bir
olumsuzluk da beklemiyoruz. Çünkü hareket daha ziyade dış
piyasalardan kaynaklı bir hareket. Türk ekonomisinde bir sorun
görünmüyor. Dolayısıyla piyasalar yatışınca bankalar yeniden
faizlerini geri çekeceklerdir. O zamanda aynı hareketlilkle konut
piyasaları yoluna devam edecektir".
Planlamayı baştan yapıyoruz zaman yönünden sıkışmıyoruz
İhlas GYO Genel Müdür Yardımcısı Işık Gökkaya
Maket pazarlamada önemli bir unsur. İnşaat ve proje geliştirici
firma kurumsallaşmış ve güvenilir ise, müşteri o projenin biteceği
garantisini hissediyorsa, maket o süreçte önemlidir. İnsanların ne
alacağını görerek alması önemli. Son günlerde maketçilerin yoğun
olduğunu biz de fark ediyoruz ama şirket olarak bir sıkıntı
yaşamıyoruz. Çünkü planlamayı baştan yaptığımız için, hiç bir işi
bir ayda bitirelim gibi bir zaman sıkıntısı yaşamıyoruz.
Zaten yıllardır çalıştığımız maketçiler belli. Onlar bizi, biz
onları tanıyoruz.
Maket evi sattırmaz ama müşteriye fikir verir
Teknik Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Nazım Durbakayım
Maketi olan bütün projeler satılıyormuş gibi yanlış bir kanı var.
Firma eğer bilinirliği ve güveni varsa resim de koysa satar,
makette de yapsa satar. Ama tabii ki maket detayları göstererek
müşteriye seçim yapmada fikir veriyor. İnşaattaki hareketlilikle
inşaat mühendisinden beyaz eşyacısına kadar pek çok kesimin işleri
açıldı. Maketçiler de bu dönemde fazla iş yaptı. Biz 1974'den beri
çalışan bir firmayız. Bir proje yaparken terminimiz belli,
olabilecekleri hesaplayarak önceden hareket ediyoruz,
sıkışmıyoruz.
Referans