Emlakta 90'lı yıllara dönüş! Barajın kalkmasıyla da öğrenci artacak talep patlayacak
Abone olİstanbul Üniversitesi’nden Prof. Dr. Ali Hepşen ortan konut fiyatlarıyla ilgili olarak konuştu. Gayrimenkulde yaşanan talebin 90'lı yıllara "geri dönüş" olarak niteleyen Hepşen barajın kalkmasıyla talebin artacağını söyledi.
Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde konut fiyatları ve
kiralarda yaşanan büyük artışları İstanbul Üniversitesi’nden Prof.
Dr. Ali Hepşen, Radyo Sputnik’te Atilla Güner’le Akşam Postası’na
değerlendirdi.
Prof. Dr. Hepşen, “Konut fiyatları yükseliyor çünkü enflasyonist ortamda gayrimenkul en iyi yatırım aracı olarak görülüyor. Pandemi sonrası üniversiteler açıldı, baraj puanı da kalktı öğrencilerin konut talebi artacak bu da kiraları daha da artırabilir” dedi.
Gayrimenkulde yaşanan talebin 90'lı yıllara "geri dönüş" olarak niteleyen Hepşen "Mevduat getirilerinin çok daha aşağılarda kalması, diğer finansal getirilerin enflasyona kıyasla baktığımızda realde negatif getiri sağlamaları servet sahibini gayrimenkul tarafına itti" diye konuştu.
Gayrimenkule olan talebin artarak devam edeceğini ifade eden Hepşen "İlerleyen dönemlerde en yüksek gelire sahip yüzde 10 ya da yüzde 20’lik grup tasarruflarını daha yüksek miktarda gayrimenkulde değerlendirmeye devam edecekler" dedi.
Hepşen şu açıklamaları yaptı:
"1990’lı yıllardaki alışkanlıkları yeniden hatırladık. 90’lı
yıllarda enflasyonist ortamda elde edilen kazançların nasıl
değerlendirileceği sorunsalı vardı ve o dönemlerde gayrimenkul öne
çıkan ürünlerden birisiydi. Gayrimenkul piyasası enflasyonist
ortamlarda tasarruf sahibinin birikimlerini koruyan önemli bir
unsur olarak değerlendirilmekteydi. Şu an o dönemlere geri döndük.
Mevduat getirilerinin çok daha aşağılarda kalması, diğer finansal
getirilerin enflasyona kıyasla baktığımızda realde negatif getiri
sağlamaları servet sahibini gayrimenkul tarafına itti.
"Yüksek gelire sahip kesim tasarruflarını daha yüksek
miktarda gayrimenkulde değerlendirecek"
Yaklaşık 3 ay önce yayına bağlandığımda, ‘ilk üç ay bitecek ve
burada elde edilecek olan getiri yatırımcı açısından enflasyona
karşı ne kadar koruyor ya da korumadığını yatırımcı değerlendirecek
ve eğer enflasyon altı getiri elde ettiğini hissederse öncelikli
alanı gayrimenkul’ demiştim. O söylediklerim bugün kapımızı
çalıyor. İlerleyen dönemlerde en yüksek gelire sahip yüzde 10 ya da
yüzde 20’lik grup tasarruflarını daha yüksek miktarda gayrimenkulde
değerlendirmeye devam edecekler, daha fazla sayıda mülk edinimi
gerçekleştirecekler ve geriye kalan yüzde 80’lik grup ise o yüzde
20’ye erişemediğimiz için ya kiracı olarak onların mülklerinde
yaşamaya devam edeceğiz ya da miras yöntemiyle gayrimenkul kalmış
ise onu olabildiğince sıkı bir şekilde elde tutmaya devam
edeceğiz.
"Konut kredisi ile konut almak hayal"
Konut satın alma gücü genel anlamda kişilerin özellikle mülk
alımlarında konut kredisi kullanmalarına bağlı olarak ödedikleri
taksitle, bu taksitle geliri içerisindeki payı karşılaştırıyor.
Tüketici güven endeksinde olduğu gibi buradaki oran yüzün
üzerindeyse biz bunu şu şekilde yorumluyoruz, tüketici konut
kredisi kullanarak bugünkü koşullarda rahatlıkla konuta erişebilir
eğer yüzün altındaysa da erişemez’ şeklinde değerlendiriyoruz.
Yaptığımız son ölçümlerde endeks göstergesi 76 puan olduğunu
gözlemliyoruz. 2021 ayının Aralık ayına kıyasla hane halkının konut
kredisi kullanarak yüzde 7 oranında, geçen yılın aynı ayına göre
ise yüzde 27 oranında kredi kullanarak edinimini söyleyebiliriz.
Kredi faizleri 4 aydır değişmiyor fakat Eylül ayından itibaren
fiyatların artması beraberinde konut kredisi kullanarak mülk alan
kişilerin ödediği taksitlerin kendi gelirleri içerisinde çok daha
yüksek pay almalarına neden oldu. Hane halkı net harcanabilir
gelirinin yüzde 44’ünü eğer kredi kullanmak istiyorsa 10 yıllık
kredi taksitlerine ayırmak zorunda. Geriye kalan miktarla da kendi
yaşamsal giderlerini ödeyebilmek zorunda kalacak.
"Bu sene öğrenci sayısı yüzde 25 daha
fazla"
Pandemiden dolayı hane halkı şehir dışına çıktı ve üniversitelerin
de dersleri online eğitime çevirmesiyle şehirler boşalmıştı.
2019-20-21 yılları Türkiye’yi geçmişle kıyasladığımız zaman
konut üretiminin arzının yeni ruhsat alımında nispeten çok daha
zayıf kaldığı bir dönemi karşımıza getirdi. Talebin olmadığı bir
denge dönemi yaşadık. Üniversitelerin yeniden fiziki olarak
açılmaları şehri boşaltan kişilerin tekrardan geri dönmesine neden
oluyor. Eylül ayından itibaren kiraların artmasının bir sebebi bu.
2019-20-21 yıllarında İstanbul Beşiktaş’ta yeni alınan ruhsat
sayısı bin adetin altında. Yeni alınan ruhsatlar daha çok kentsel
dönüşümün yoğun olduğu örneğin Kadıköy, Küçükçekmece, Tuzla ve
Esenyurt. Şehre geri dönüşlerle birlikte önce kiralar sonrasında
kur artışıyla birlikte artan maliyetler nedeniyle fiyatlar yükseliş
eğilimine girdi. 2020-2021 Yıllarında alınan az sayıdaki ruhsatın
önümüzdeki iki yıl içerisinde inşaata dönmesi gerekiyor ki dönecek
olan ürün çok az. Üniversitelerde geçen sene 194 bin kontenjan boş
kalmıştı. Şimdi barajı kaldırdık. Bu sene hem boş kontenjan sayısı
belki de kalmayacak ama bu sene gelen giren öğrenci sayısı geçen
seneye göre yüzde 25 daha fazla."