Bir mülkün fiyatı nasıl belirlenir?

Türkiye’de gayrimenkuldeki trend (NEDİR BU TREND?) devam ettiği sürece, ekspertiz, konut kredisi kullananlar veya kullanacak olanlar için hayati önem taşımayı sürdürecek, çünkü konut kredisi kullanırken, konutun değerinin ne olduğu yapılacak ekspertizle belirleniyor.

Bu noktada da iş gayrimenkul değerleme şirketlerine düşüyor. Değerleme uzmanları, gayrimenkullerin değerini, binanın inşaat malzemesinden coğrafi konumuna ve emsal inşaatlarla karşılaştırılmasına kadar pek çok kriteri göz önünde bulundurarak belirliyor. Bir mülkün fiyatı belirlenirken dikkat edilmesi gereken en önemli kriterler ise, arsa değeri, yapım maliyeti, kiraya verilmesi halinde getirisi, aynı konumdaki konutların satış fiyatları olarak sıralanıyor. Gayrimenkul değerleme şirketleri, taşınmazların gerçek değerinin tespit edilmesinin yanısıra gayrimenkul ve buna bağlı hakların tespiti, bölgesel gayrimenkul raporu hazırlanması, piyasa araştırması, en yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi konusunda da büyük rol üstleniyor.

DERLEME TAHMİNDİR

2006 yılında kurulan Respa Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Hizmetleri Yönetim Kurulu Başkanı SPK lisanslı değerleme uzmanı Avukat Nermin Çiviciler, konut değerlemesinin, bir konutun “belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi” olduğunu söylüyor. Değerlemenin her şeyden önce bir tahmin olduğunun altını çizen Çiviciler, “Piyasa değeri dediğimiz zaman, o konutun serbest alıcı ve satıcılar arasında makul bir sürede el değiştirme bedeli anlaşılır. Bu açıdan bakıldığında yatırım değeri, icradan satış değeri, vergi değeri, teminat değeri... bunların farklı farklı olacağı açıktır. Bunun gibi bir konutun özel alıcı için ifade ettiği değer de değişik olacaktır” diyor. Değerlemenin birçok faktörün birleşeni olduğunu söyleyen Çiviciler, “Örnek verecek olursak, küçük bebeği olan çalışan bir anne için kendi ailesine ait konutun bulunduğu binada satın alacağı bir dairenin değeri normal fiyatının üstündedir. Ya da şehrin gelişeceğini ümit ettiğiniz yeni var olan bir mahallede alacağınız bir konut ile paranızın faiz değerinin üzerinde kıymetleneceğini düşünüyor olabilirsiniz” diyor.

DERLEMEDE ÜÇ YÖNTEM

Taşınmazın fiyatını belirlemek için birçok yöntem bulunduğuna dikkat çeken Çiviciler, “Uluslararası üç temel değerleme esası vardır. Bunlar, emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımıdır” diyor.
* Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı - Bu yaklaşım, benzer konutların satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alarak değer takdirine dayanır. Değerlemeci emsallerin konum, konfor, ısıtma biçimi vs özelliklerini karşılaştırarak emsaller arasında uyarlama yapar.
* Gelir İndirgeme Yaklaşımı - Bu yaklaşım, değerlemesi yapılan konutun kira geliri ve masraf kalemleri dikkate alınarak ödenen paranın geri dönüşü hesaplanması esasına dayanır. Mesala İstanbul’da bir apartman dairesi için ödenen bedelin yaklaşık 15-16 yılda, İzmir’de 19, Bursa’da ise 17 yılda geri döndüğü kabul edilebilir. Ticari mülkler için geri dönüş daha çabuktur.
* Maliyet yaklaşımı. Bu yaklaşım da belirli bir mülkün satın alınması yerine, o mülkün tıpatıp aynını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa değeri esas alınır. Bu yöntem yeni binalarda ya da emsaline sık rastlanmayan özellikli binalarda geçerlidir.

BİR KONUTUN FİYATI NASIL BELİRLENİR?

Çiviciler, gayrimenkul değerleme uzmanının fiyat belirlerken nelere dikkat ettiğini ise şöyle anlatıyor: “Öncelikle değerlemesi yapılacak konut görülür. Sonra sıra tapu araştırmasına gelir. Yani taşınmazın mülkiyeti kime aittir? Üzerinde bir mülkiyet uyuşmazlığı veya mülkiyeti kısıtlayan kamulaştırma, yıkım kararı, haciz ve ipotek gibi bir kayıt var mıdır? Her şeyden önce baktığınız daire ile tapuda alacağınız konut aynı mıdır? Uygulamada fiili durumun proje ile örtüşmediğini sık sık görüyoruz. Diyelim ki siz kuzeye bakan daireyi aldığınızı zannediyorsunuz. Ama projede sizin aldığınız konut güney tarafında kalıyor. Uzman belediye kayıtlarını inceler. Çok yaygın olarak görüldüğü şekilde konutunuz henüz kat irtifakından kat mülkiyetine geçmemişse, değerlediği konutun inşaat ruhsatına uygun olarak inşa edilmiş olup olmadığını tespit eder. Özellikle deprem bölgelerinde güçlendirme görüp görmediği, yapının depremden önce veya sonra yapılıp yapılmadığı dikkate alınır. Konutta kullanılan malzemeyi inceler. Eğer eski binaysa yıpranma oranını tespit eder. Emsallerle karşılaştırır. İmar durumunda değişiklik olmuş mu onu inceler.”

DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Mortgage değerlemelerinin banka tarafından ve bankanın istediği doğrultuda yapıldığının altını çizen Çiviciler, “Bunun dışında bir değerleme işi söz konusuysa değerleme yaptırılırken, tavsiyemiz öncelikle hangi gaye ile değerleme yaptırdığının uzmana net olarak açıklanmasıdır. Yatırım amaçlı alıyorsanız şehir planları hakkında bilginiz olmalı. Yine yatırım amaçlı kararlara esas olmak üzere piyasa faizinin ne kadar üstünde bir getiri beklendiğinin belirtilmesi gerekir.” diyor.

DEĞERLEME ÇALIŞMALARINDA NELER YAPILIR?

1- Tapu bilgileri: Daire veya villa ile ilgili bilgiler veya bunların yer aldığı sitenin tapu bilgileri. Sitenin veya apartmanın toplam arsa alanı ve bu alan içerisindeki payı hakkında bilgiler verilir.
2- İmar durumu: Değerleme çalışması yapılan gayrimenkulün hangi belediye sınırları içinde olduğu, ruhsat tarihi, kat irtifakı ve kat mülkiyeti durumu ve oturum izni olup olmadığı gibi bilgileri kapsar. Özellikle dönüşüm bölgesi içinde ise gayrimenkul, imar durumunda değişiklik olmuş olabilir. Dolayısıyla yeni imar durumuna bakılmasında fayda olabilir.
3- Deprem durumu: Gayrimenkulün kaçıncı deprem kuşağında yer aldığı ve zemin ile ilgili bilgiler bulunur. Genelde gayrimenkulün bulunduğu alanda uygulama ve Belediyelerin yaptırmış olduğu tetkiklerden deprem konusundaki ön gerilim katsayısı ile ilgili genel bilgi alınabilir. Buradaki bilgi yapı türüne göre farklı işlem görür. Yapıda gerekli tedbirler alındıysa risk sıfırlanabilir.
4- Konum ve çevre özellikleri: Değerleme çalışması kapsamındaki mülkün konumu ve çevresinde bulunan önemli merkezler belirtilir. Ayrıca en yakın merkezlere uzaklığı ve ulaşım olanaklarına yer verilir. Çevrede yakın dönemde esaslı doku değişikliği söz konusu olacaksa bunun da belirtilmesi gerekmektedir. Bu konudaki bilgi güncel imar planlarından alınır. Yakın çevre gelişmelerine ve gayrimenkulün içinde bulunduğu pazar koşulları ile ilgili pazar analizi değerlendirmesi yapılır.
5- Fiziksel tanım: Değerleme çalışması kapsamındaki gayrimenkulün hangi yıl inşa edildiği, inşaat kalitesi, kullanılan malzemelerin ve işçiliğin kalitesi ve kullanılabilirliği gibi bilgiler anlatılır. Yapı mimarisinin güncelliğini koruyor olması da önemli bir husustur. Yeni akımlara ve yatırımcının değerlerine uygunluğu değere etki eder.
6- Teknik özellikler: Doğalgaz, elektrik, su, yol, telefon gibi altyapı hizmetlerinden faydalanıp faydalanmadığı ve ısıtma ile soğutmada hangi sistemlerin kullanıldığı, asansör, kesintisiz enerji kaynakları, iletişim, yangın ve güvenlik sistemleri hakkında bilgileri kapsar.
7- Gayrimenkul değerleme: Gayrimenkul değerlemesinde temel olarak üç yaklaşım kullanılmaktadır. Her değerleme çalışmasında üç yöntemin de kullanılma zorunluluğu vardır. Ancak, uzman bu yöntemlerden kullanamadıkları varsa nedenini açıklamak zorunluluğundadır. Her yöntemle ilgili yapılan analizler açık olarak tablolaştırılır veya metin içinde detaylı olarak anlatılır.
8- Yapının analizi: Farklı yaklaşımlarla bulunan analiz sonuçları ayrı ayrı belirtilir, nedensellikler tartışılır, sonra da hangi yaklaşımın daha güvenilir olduğu nedenleri ile birlikte açıklanarak değerle ilgili uzman değer takdirini yazar.
9- Eksperin kanaati: Değerle ilgili kanaatin belirtildiği değer mektubu raporun başında yer alır. Bu mektupta uzman konu gayrimenkul veya değerlemeyi yaptıran tarafla herhangi bir ilişkisinin olmadığını, aldığı ücret dışında herhangi bir menfaatinin olmadığını da beyan eder. Mektup şirketi müteselsilen sorumlu kılacak temsile yetkili kişi tarafından imzalanır.

MİMARİNİN KONUT DEĞERİ ÜZERİNDEKİ ETKİLERİ

Lal Gayrimenkul Değerleme’den Mimar Ebru Öz mimarinin konut değeri üzerinde olumlu ya da olumsuz etki yapmasına yol açan faktörleri sıraladı
* Ana gayrimenkulun (sitenin veya apartmanın) dış görünüşünün yüksek estetik değerler taşıması gerekir. Peyzaj çalışması gerçek anlamda yaşayanlara nefes aldıracak özellikte olmalı.
* Ana gayrimenkulün en önemli yeri girişidir, hem site girişi hem bina girişi iyi çözümlenmelidir. Aydınlık, ferah ve geniş mekanlar yaratılmalı.
* Mimari projenin fonksiyonel ve standart Türk ailesinin ihtiyaçlarına hizmet verecek kapasitede olması gerekiyor.
* Mutfak-banyo mahallerinin iyi çözümlenmesi gerekmektedir. Özellikle beyaz eşyaların ve lavaboların konumlanacağı yerlerin özenli bir şekilde seçilmesi şart.
* Koridor için harcanan alanın mümkün olduğunca az tutulması gerekmektedir.
* Bütün evde ölü (kullanılmayacak) alanların olmamasına dikkat edilmelidir.
* Antrenin (giriş) geniş olması olumlu bir faktör.
- Mimari projenin üzerinde değişiklikler yapmaya müsait olması (oda sayısı, oda birleştirmeleri vb.) tercih ediliyor.
* Mevsim özellikleri uygun bölgelerde geniş balkonlar, diğer bölgelerde açılır-kapanır balkonlar gayrimenkul değerini arttırıyor.
* Balkon sayısının çok olması yerine bir adet geniş, mutfak-yemek bölümü-yaşam mekanı bağlantılı balkon olması tercih edilmeli.
* Yüksek tavanlar, aydınlık, ferah mahaller tasarlanmalı.
* Oturma odasının kullanılmaya devam edildiği ülkemizde, mutfak-yemek bölümü-oturma odası çözümleri başarılı olan konutlar daha değerli oluyor.
* Geniş alanlı dairelerde mutlaka gardrop odası düşünülmeli, mümkünse iki odanın kullanımına açılmalı.
* Çok fazla oda çıkarmak adına gereksiz, kalitesiz mekanlar yaratılmamalı.
* Mutfak, banyo dolapları eve değer katan unsurlar arasında. Bu yüzden fonksiyonel, kaliteli malzeme kullanılmış dolaplar tercih edilmeli.
* Dekorasyona imkan verecek detaylar öne çıkarılmalı. Örneğin bahçe katı bir dairede bahçe ile direkt bağlantı kurulmalı, teras dairelerde kış bahçeleri tasarlanmalıdır. Ara kat dairelerde hole, antreye koyacağınız bir niş, yemek mekanı ile mutfak arasına koyacağınız bir servis penceresi ile gayrimenkulün değerini artabilir.
* Geniş dairelerde mutlaka Türk ev kültüründe bulunan, hemen bilinçaltımız tarafından kabul ve tercih edilen sofa mekanını unutmamalı ve kullanmalıyız. Küçük alanlı dairelerde ise antre sofavari kullanılabilir.
* Mevsimsel koşullar uygunsa geniş pencereler tercih edilmeli