YAZARLAR

Kira geliri olup da hiç vergi ödememek mümkün mü?

Kira gelirinizi beyan etmeden önce sizin için avantajlı olan hangisi ise karşılaştırmasını yapıp beyannamenizi ona göre vermeniz lehinize olacaktır.

Kira geliri olup da hiç vergi ödememek mümkün mü?

Evet mümkün…

Kira geliri olan her mükellef vergi ödeyecek diye bir kural yok.Bunun için kira geliri beyannamenizi vermeden önce bu yazıyı sonunakadar okumanızı tavsiye ederim.

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, vergiye tabi matrah ikifarklı şekilde tespit edilmektedir.

-Götürü Gider Yöntemi

-Gerçek Gider Yöntemi

Bu iki yöntemden hangisinin seçileceği mükellefin kendisinebırakılmıştır. (GVK Md. 74)

Kira gelirinizi beyan etmeden önce sizin için avantajlı olanhangisi ise karşılaştırmasını yapıp beyannamenizi ona göre vermenizlehinize olacaktır. Burada dikkat etmeniz gereken en önemli konu‘’ Götürü gider yöntemini seçenler, iki yılgeçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemiyor.’’

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ

Hemen belirtelim götürü gider yöntemini seçerseniz bu senedaha fazla vergi ödeyeceksiniz. Çünkü; önceki yıllarda %25 olangötürü gider oranı 01/01/2017’den itibaren elde edilen kiragelirlerinde %15’e düşürüldü.

Götürü gider yöntemi kısaca konut kira gelirinizden istisnayı (2017 yılı için 3.900 TL ) düştükten sonra kalan tutarın %15’inibelgeye ihtiyaç duymadan indirim konusu yapmanız anlamınageliyor.

Bu konuyu bir örnekle açıklayacak olursak; Serdar Bey, 2017yılında 9.000-TL kira geliri elde etmiş, beyana tabi başka geliride bulunmadığından beyannamesini götürü gider yöntemini seçerekverecektir. Serdar Bey, 9.000-TL gelirinden önce 3.900-TL istisnayıdüşecek, kalan kısım ( 5.100 TL) üzerinden de %15 indirim (765 TL)yapacaktır. Bu durumda Serdar Bey’in vergiye tabi matrahı 4.335 TL,ödeyeceği vergi ise 650-TL olacaktır.

İstisnanın indirim konusu yapılması ile ilgili özellik arzeden durumlar ise;

-İstisna (3.900 TL) sadece konut kira gelirleriiçin geçerli,

-Aynı gayrimenkul hisseli tapu ve hissedarlarıntamamı beyanname veriyor ise istisnayı ayrı ayrı hepsidüşebiliyor,

-Ticari, zirai veya mesleki kazancı olup davergi mükellefi olanlar (Konfeksiyoncu, mimar, avukat,doktor, çiftçi) bu istisnadan yararlanamıyor,

-Kira geliri ile (ayrı ayrı veya birlikte) ikinci işverendenalınan ücret, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iradınıntoplamı 2017 yılı için 110.000 TL’yi geçenler de bu istisnadanyararlanamıyor.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİ

Yazının başında bahsettiğim ‘HİÇ VERGİ ÖDEMESİNİNÇIKMAMASI’ gerçek gider yöntemini seçenler için geçerliolabilecek bir durum. Bu yöntemde, kira gelirinizdendüşebileceğiniz birçok gider bulunmakta. Bunlar:

1 ) İKTİSAP (EDİNME) BEDELİNİN %5’İ TUTARINDAKİİNDİRİM

Kiraya verdiğiniz evi, son beş yıl içerisindealmışsanız ve gerçek gider yöntemini seçerseniz büyükihtimalle size vergi çıkmayacaktır. Çünkü evin satın almabedelinin %5’ini kira gelirinizden düşebilirsiniz.

Örneğin; Serdar Bey, 2014 yılında 600.000-TL ye almış olduğuevinden 2017 yılında 24.000-TL kira geliri elde etmiştir. SerdarBey, gerçek gider yöntemini seçer ve evin iktisap bedelinin %5’ini(30.000-TL) indirim konusu yaparsa hiç vergi ödemeyecektir. Çünkügideri, gelirinden daha fazla çıkacaktır.

İktisap bedeli ile ilgili önemli olduğunudüşündüğüm ve çok sayıda kişiyi ilgilendiren bir konu daha var. Bukonuyu bir okurumdan gelen ‘ TOKİ’den 2016 yılında onyıl vadeyle bir ev aldım. Bu evi 2017 yılında kiraya verdim ve kiragelirim oluştu. Borcun tamamı bitmeden tapumu alamıyorum. Tapuolmasa da %5’lik indirimden yararlanabilir miyim?’’ sorusunacevaben açıklamak istiyorum…

EVET yararlanılabilir.

Gayrimenkullerde iktisap (edinme), Türk Medeni Kanunun 705.Maddesi uyarınca tapuya tescille olmaktadır. Ancak,Kooperatifler, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerdengayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslimalındığının belgelerle ispatlanması halinde kullanıma başladığı tarih iktisap tarihi olarak kabuledilmektedir.

%5’lik indirimle ilgili özellik arz eden durumlarise;

-Bu indirim sadece bir ev için geçerlidir.

-Evini ‘işyeri’ olarak kira verenler buindirimden yararlanamaz.

2) KİRAYA VERİLEN YERE AİT BORÇLANMA FAİZLERİ

Bir diğer indirim konusu yapabileceğiniz gider kalemi dekredi faizleri. Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde,ev veya işyerini kredi kullanarak almışsanız, kullanmışolduğunuz kredinin o seneye isabet eden kredi faiz tutarınıda gelirinizden indirim konusu yapabilirsiniz.

3) EVİNİ KİRAYA VERİP KENDİSİNİNDE KİRA ÖDEMESİ

Sahibi olduğunuz konutu kiraya verip kendinizdekirada iseniz, oturduğunuz konuta ait kira bedelini, tahsilettiğiniz kiradan indirim konusu yapabilirsiniz. ( Çalışma iziniveya oturma izni alarak yurt dışında yaşayanlar, yabancı ülkelerdeödediği kira giderini indirim konusu yapamaz.)

Eşlerden birinin sahip oldukları gayrimenkul için kira alıyor,diğerinin de oturdukları ev için kira ödüyor olması durumunda daindirim yapılabilir. (Aile birliğinde müşterek bir giderolması.)

4) GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE DİĞER İNDİRİMLER

-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma,ısıtma, su ve asansör gideri,

-Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen vergi,resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelereödenen harcamalara ait katılım payları,

-Kiraya verilen gayrimenkule ait sigortagideri,

-Kiraya verilen gayrimenkul ile ilgili bakım,onarım, tadilat, ısı yalıtımı, enerji tasarrufu sağlamaya yönelikharcamalar,

-Kiraya verilen yerle ilgili ‘AmortismanGideri’ ( Gayrimenkulün alış tutarının %2’si)

İster götürü, ister gerçek gider yöntemini seçin yıllık gelirvergisi beyannamenizden düşebileceğiniz başkaca indirimler debulunmakta. Bunlardan şahıs sigorta primleri ile eğitim ve sağlıkharcamalarının indirim konusu yapılabilmesine kısaca değinmekistiyorum.

ŞAHIS SİGORTA PRİMLERİNİNİ İNDİRİLEBİLMESİ

Kira geliri dolayısıyla vereceğiniz yıllık gelir vergisibeyannamenizden bireysel emeklilik dışında kalan şahıs sigortalarıiçin ödenen primleri de indirim konusu yapabilirsiniz. Bu tutarbeyan ettiğiniz gelirin en fazla %15’ i kadar olabilir ve asgariücretin yıllık tutarını geçemez. (2017 yılı için21.330-TL)

EĞİTİM VE SAĞLIK HARCAMALARIN İNDRİLEBİLMESİ

Kendinize, eşinize veya çocuğunuza (18 yaşını veya talebe olup25 yaşını doldurmamış)ait eğitim ve sağlık harcamalarını beyanettiğiniz gelirin %10’unu aşmaması şartıyla yıllık gelir vergisibeyannamenizden indirebilirsiniz. Şartları ise;

-Eğitim ve sağlık harcamalarının Türkiye’de yapılması

-Harcamaların, Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerindenalınacak belgelerle tevsik edilmesi.

BEYANNAMEDE ZARAR DOĞMASI DURUMUNDA…

Götürü Gider Yöntemini seçtiniz ve sizin durumunuza uygungiderleri düşütünüz. Bırakın vergi çıkmayı beyannamenizde zararoluştu…

Bu durumda sadece bu sene vergi ödememekle kalmayacak GELECEK5 YIL İÇERİSİNDE elde edeceğiniz kira gelirinizden de bu zararıindirime hakkına sahip olacaksınız.

Bu durumun iki istisnası var:

-Sahibi olduğunuz konutu kiraya verip, kirada oturduğunuz yeriçin indirim konusu yapmış olduğunuz gideriniz kira gelirinizdenfazla ise,

-Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait iktisapbedelin %5’i kadar indirim konusu yaptığınız gideriniz gelirinizdenfazla ise,

Bu iki durumda oluşacak gider fazlalığı kadar olan kısımlargeçmiş yıl zararı olarak dikkate alınmayacak.

Kısacası; ‘ne var ki; altı üstü kira gelirimin beyanı’deyip geçilemeyecek kadar önemli bir konu. En iyisi mi Kira GeliriBeyannamenizi vermeden önce durumunuzu hem götürü gider hem degerçek gider açısından değerlendirin. Hangisi avantajınıza isebeyannamenizi ona göre verin.

İşin sonunda aldığınız kiranın bir kısmıfazlasıyla cebinizden çıkmasın…

Not: Kira gelirleri ile ilgili yazılarım devamedecek. Soru ve görüşleriniz için iletisim@ozkantastan.com adresimemail atabilirsiniz.

Yorumlar2 yorum