YAZARLAR

Ev alırken alış bedelini düşük göstermek istiyorsanız iki defa düşünün…

Gayrimenkullerin alım-satımı sırasında tapuda gayrimenkul bedelinin düşük gösterilmesi, hem alıcının hem de satıcının ileride ciddi sıkıntılarla karşılaşmasına sebep olabilir.

Gayrimenkullerin alım-satımı sırasında tapudagayrimenkul bedelinin düşük gösterilmesi, hem alıcının hem desatıcının ileride ciddi sıkıntılarla karşılaşmasına sebepolabilir.

Bu yazımda, durumu yeni gayrimenkul alan sadevatandaş açısından değerlendirmek istiyorum.

Konut alım – satımı sırasında satış bedelinin nekadardan gösterildiği, hem tapu harcının matrahının belirlenmesihem de değer artış kazancının hesabının yapılması yönünden önem arzetmektedir.

Tapu harcı, devletin öngördüğü şekilde yasalara göreartış veya azalış gösterir. Yasalarla belirlenen tapu harcı oranısenelere göre farklılık göstermeyip, tapu müdürlüğünün belirlediğitarife üzerinden yönetmelik değişmedikçe devam eder.

Şu an uygulanan tapu harcı oranı Gayrimenkulün satışbedelinin % 4’üdür. Bu tutarın % 2’si alıcıya

% 2’si ise satıcıya aittir.

Özellikle ilk defa ev sahibi olmak isteyen bazıkişiler; bütçesine uygun bir ev bulduklarında tüm birikimlerini bugayrimenkule bağlayıp emlak, tadilat, taşınma, tapu masrafı ( TapuHarcı ) gibi giderleri minimumda tutmak istemektedirler.

Bu sebepledir ki; bazen tapu harcı masrafım az çıksındiyen alıcılar bazen de az vergi ödemek için ev faturasını düşükrakamdan kesmek isteyen müteahhitler, evin satış bedelini tapuda,gerçeğinden daha az göstermek istemektedir.

Tam da bu durumdasınız ve yeni bir evaldınız…

Almış olduğunuz gayrimenkulü,edinmetarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satarsanız, değer artışkazancına tabi değil, dolayısıyla ciddi bir sıkıntınız yok. Fakat 5yıl geçmeden elinizden çıkartmak isterseniz işte sıkıntı da tam buaşamada karışınıza çıkmakta. Gayrimenkulün 5 yıldan önce eldençıkartılmasından doğan kazanç “değer artış kazancı” olarak vergiyetabi (Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Md. 80/6). Dolayısıyla alışbedeli düşük gösterilince, satış kazancı da gerçeğin üzerindeçıkacak ve tapu harcı masrafından kaçayım derken değer artışkazancından çok daha fazla bir vergiyle karşı karşıya kalmışolacaksınız.

Peki, bu değer artış kazancı nasılhesaplanır?

Değer artış kazancının hesaplanması, gayrimenkulünalış tarihinden bir önceki ayın Yurt İçi Üretici Fiyat endeksi ile,satış tarihinden bir önceki ayın Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksialınarak gayrimenkulün fiyatı enflasyona göre düzeltilir ve bugünkü değeri bulunur. Bu tutardan o yıl için Gelir İdaresiBaşkanlığı tarafından açıklanan istisna tutarı ve varsa bugayrimenkul için ödenen kredi faizi ve satışta ödenen tapu harcıgibi giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %15-35aralığında vergi hesaplanır.

Bu durumu bir örnekle açıklayacak olursak; (Hesaplama yapılırken küsuratlar dikkate alınmamıştır )

Banka Kredisi kullanmadan 2014 yılının Ocak ayında250.000,00 TL ye almış olduğunuz evi tapuda 150.000,00 TL dengösterdiniz. Bu durumda evi alırken ödemeniz gereken tapu harcı5.000,00 TL olması gerekirken 3.000,00 TL oldu.  Hesabınıza göre 2.000,00 TLkardasınız.  

Fakat bu evi 2017 yılının Kasım ayında 300.000,00 TLye satmak zorunda kaldınız. Alış tarihinin üzerinden 5 yılgeçmediği için evin alış ve satış tutarı arasındaki fark değerartış kazancına tabi olacak.

Ocak 2014 Yİ- ÜFE ile Kasım 2017 Yİ-ÜFE tutarına görehesaplanan endeks artışı % 28 olduğundan evinizin satış tarihindeenflasyona göre düzeltilmiş alış bedeli 192.000,00 TL olacak.

Satış tutarı 300.000,00 TL, enflasyona göredüzenlenmiş alış tutarı 192.000,00 TL olan evin satışından108.000,00 TL safi karınız, safi kardan gelir idaresinin o yıla aitistisna tutarını ( 11.000,00 TL ) düştükten sonra 97.000,00 TLvergi matrahınız oluşacak. Bu tutarı artan oranlı gelir vergisi ilehesapladığımızda yaklaşık % 26 gibi bir oran, bunun karşılığında25.220,00 TL verginiz çıkacak.

Oysaki; evi aldığınız tarihte, tapuda gerçek alışfiyatı olan 250.000,00 TL ile gösterilmiş olsaydınız, % 28 olanendekse göre aynı hesaplamaları yaptığımızda evinizin enflasyonagöre düzeltilmiş alış bedeli 320.000,00 TL olacaktı. Bu durumda daödenecek herhangi bir verginiz olmayacaktı.

Onun içindir ki; ev alırken ödemekten kaçındığınızdaha az tutardaki tapu harcı, evi satarken ciddi tutarda DeğerArtış Kazancı olarak karşınıza çıkabilir.

Aldığınız gayrimenkulün bedelini tapuda eksikgöstermek gibi bir niyetiniz varsa, size tavsiyem bunu iki defadüşünmeniz…

Serbest Muhasebeci

Mali Müşavir

Özkan  Taştan

https://www.ozkantastan.com/

https://www.facebook.com/s.m.m.m.ozkantastan

https://twitter.com/ozkantastan1

 https://www.linkedin.com/in/özkan-taştan-49679bba/

Yorumlar